策点洞察

山雨欲来风满楼,深圳楼市外围兴风作浪的小产权房,近期又被推上舆论的风口浪尖。

 

囿于楼市调控高压,加杠杆被严厉控制,在商品房投机的入口被堵住之后,资金需要出口,深圳市场部分热钱流向小产权房,俨然成不少投资客“击鼓传花”的游戏。

 

继央视点名曝光深圳小产权房后,引发“大地震”:执法队出动,查封小中介,叫停交易,深圳相关部门反应迅速!

 

对此,深圳市房地产中介协会发展研究部部长华洪指出,这次资本选择投机深圳小产权也从侧面说明2.8新政对于精准打击楼市投机行为的有效性,但对于投机小产权房的人而言,由于小产权房本身违法建筑属性,必然导致这场投机盛宴最后鸡飞蛋打。

 

此外,按《深圳市房地产监督管理办法》及《深圳市房地产中介行业从业规范》,经纪人不得代理小产权房、军产房及保障性住房等法律法规禁止交易的房产,一经发现严肃处理。

 

 

多家中介门店被查封,

执法队紧急查处!

 

一场针对小产权房的定向围剿开始了。
 
深圳小产权事件在央视一经发布,先有大浪街道的官方文件流出,要求各股份公司、村民等不得进行小产权房交易。后有自媒体爆料,深夜执法队还在查处小产权交易中介门店,不少小中介店铺出现关门潮,某知名论坛基本删除了所有关于小产权房的广告
 
坊间流传近日就传出召开违规小产权房问题的会议。一言以概之,严禁私建和销售小产权,不许产权变更,清理小广告。
 
也有知情人士透露,沙井本地炒作严重的几个城中村停止过户、停止律师见证。直接堵死了“律师见证”“村委过户”这两道重要环节,使小产权交易得以暂时“消停”。
 
 
对此,网友也发长文“支招”,除了以上的禁止交易、追查律师和盘查小产权外,还从商品房供应端建言献策,比如清点剩余商品房组织二次开盘,严查捂盘开发商等。
 
智讯财经查阅历史资料获悉,深圳多年前就多次发文明确规定律师不得为小产权提供见证服务,目前来看丝毫没有奏效。
 
有业内媒体曾做过实地调查,发现近期深圳小产权火爆的背后也夹杂多方人为炒作,业主坐地起价及中介隐瞒风险告知。
 
“这已经不是单方的炒作运动,而是由中介、炒房客和投资公司共同添柴加热的火山喷发口。”业内人士透露。
 
事实上,早在2018年年底,广东就发布了《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》,里面明确提出: 
 
集体所有土地上开发的商品住房,即俗称的“小产权房”,一律不得办理不动产登记。 
 
这一定调的文件,预告着小产权房的谢幕。

目前坊间对小产权的打压动作频频,官方政策上是否会再次出台明文条例?值得期待。
 
 
 
小产权火爆背后:
资金寻找出口,热钱助推暴涨
图片
 
其实,小产权在年后的火爆是有迹可循的。
 
由于小产权房本身又具备“不限购”、“不占购房名额”等特点,一众投资者纷纷跑步入场。其中,那些越快拆迁变现、或自带学区房资源的最受买家欢迎。
 
据央视财经报道,深圳小产权有八成是投资客,住家的只有两成,有投资客一次扫货4套,有中介自己都投资了四五套,这种房产最高涨幅达50%。
 
值得注意的是,沙井某资深中介表示:“指导价新政出来后,这边二手房交易几乎冰冻,西部打新动辄10年以上的社保,很多资金薄弱的刚需有居住需求,或者投资资金找不到出口,转身涌向小产权也不足为奇。”
 
2.8新政调控重锤下,一夜之间,二手房挂牌价、成交价消失。深圳二手房普遍对资金要求大幅提高,新房打新更是难于上青天,市场上热钱无处安放,顺势流入小产权房市场。
 
 
紧接着,小产权价格飙涨、失控、被整治。
 
但是,不可否认小产权房为深圳发展作出的贡献。源源不断的年轻人涌入深圳,无形中也给小产权房在内的各类住房注入了希望。
 
小产权房的大量存在间接平抑了深圳商品房的价格,价格低廉的小产权房也是“深漂”的无奈之选。
 
有观察人士实地走访沙井很多小产权房建筑外观和小区设计时尚大气,与商品房外观几乎没差别。
 
图片
图源朋友圈
 
比如一套2房1厅的统建房,建面约60平左右,售价133万还能落户,单价2万出头。
 
“还可以贷款,首付5成,分期5年,征信和流水良好利息低至4.9厘。”中介进而补充道。
 
荣泰园另外一套价格更实惠,108万即可入手一套建面约55平小两房,朝南户型,首付50万出头,手续费和更名费全包。
 
图片
 
如果以低价买入小产权房,短期可以出租,长期持有可以博拆迁,实现一夜暴富,还能少奋斗几十年,难怪引得不少人趋之若鹜。
 
这也是此前金蚝小镇小产权火得一塌糊涂的原因所在,明确纳入拆迁后,应声涨价飙升至四五万每平,翻了一番,导致投资客争相涌入,最终被紧急叫停。
 

 

 高位接盘要凉凉?

囤积的小产权房谁买单

图片

 
正所谓,富贵险中求。
 
小产权房并不是没有风险,其真正的原罪,落在了土地上。所谓的小产权房是在集体土地上建起来的房子,按照我国现行法律,这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地,土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,它没有产权。
 
因此,在官方定义里,深圳其实不存“小产权房”,只有“违法建筑”。
 
这给市场释放了强烈的信号:小产权房不受法律保护,一切交易风险和后果自行承担。
 
往往利益蛋糕诱惑力越大,“踩雷”风险越高。
 
小产权房交易的“雷区”体现在:卖家反悔、无法过户、一房多卖、不配合签约、交易信息不透明、时间周期长等重大潜在风险。
 
看房时中介会信誓旦旦承诺只要有律师见证和村委过户,就具有法律效应。
 
然而,深圳市司法局早在2009年就发文严厉禁止律师为违法建筑销售行为提供见证服务,2016年再次发文禁止。
 
因此,在现实交易中,律师见证是无效的。
 
如今,执法部门围追堵截小产权交易,看来这类楼市“击鼓传花”炒房游戏要半路夭折了。
 
小产权价格已经今时不同往日,沙井甚至有些盘几乎快赶上了商品房的价格,确定会有人愿意当“高位接盘侠”吗?
 
枪打出头鸟,如今小产权市场已惊动相关部门,不排除有政策出台严惩严治小产权市场的可能,是该冷静下来了。
 
然而,解决小产权交易过火的问题,并不是简单得出台政策将其重锤打压就能根治的。

在中国城市化水平最高的年轻城市深圳,大约一半的建筑面积是小产权房,超过一半的人口居住在小产权房内。
 
据不完全统计,深圳市违法建筑数约40万栋,建筑面积达4.2亿平方米,占深圳总建筑面积的49.27%。也就是说,小产权房基本占据了深圳楼市的半壁江山。
 
而小产权、单位自建房或无房约1850万人,也就是说有84%的市民或租或买住在小产权房中。
 
图片
 
深圳的发展离不开日日夜夜浴血奋战的深漂,他们中很多无奈之下买不起商品房,或租住在小产权房过渡是当下存在的普遍现状。
 
事实上,剧烈的资本集聚、过度的金融杠杆化,对应一线城市供应量最少的住房,深圳成为资本最佳的寄生标的,但又是典型的分化市场。
 
在深圳这个平行双轨世界,除了香蜜湖深圳湾的豪宅,事实上以小产权房为主的城中村才是深圳的底色。高收入人群的狂欢,与城中村深漂的迷茫,形成鲜明的对照。
 
毕业来深6年的黎婷,在这工作、结婚、生娃,最终敌不过现实无奈和丈夫选择小产权。至于未来的风险,她叹息,走一步算一步。
 
就小产权房存在的问题,资深财经评论员刘晓博表示,真正杜绝小产权房交易,实际上并不容易。真正的调控措施,是要增加深圳合法住宅的供应量。只有供应量充足了,才能够抑制住小产权房的活跃交易。
 
“在小产权房的交易和买卖中获利,这是一种典型的羊群效应。但小产权房不受法律保护,若盲目跟风购买有可能会栽跟头。”对此,中国城市经济专家委员会副主任宋丁指出。
 
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则认为,小产权房原来是宅基地,在城市化的过程中,没有办理合法进入市场的手续,其本质上属于违法建筑。在深圳住房紧缺情形之下,李宇嘉认为虽然小产权房不能“转正”,但并不意味着凉了,没有红本也不影响它的价值。
 
那么,应该如何处理小产权日益突出这一问题?万科郁亮曾在出席某论坛时就表示,把小产权改造为租赁公寓,比堵的方案要好很多。
 
而在智讯财经看来,由于小产权房被限制,接下来资金或转而涌入到公寓和临深市场。
 
对于如何盘活存量小产权房,合一城市更新集团董事总经理罗宇公开指出,“探索将小产权房纳入公共住房保障体系才是长久之计。”
 
在楼市监管趋严的当下,游走在灰色地带的小产权的野蛮空间还有多少?深圳官方又会有什么大动作?共同拭目以待。
 
友情链接

在线
沟通

在线
QQ

电话
联系

13503051005

在线
留言